早在今年6月，柏林市政府內(nèi)部就“房租上限”規(guī)定達(dá)成一致，禁止5年內(nèi)房租漲價(jià)。根據(jù)新規(guī)，除非對房子進(jìn)行必要的重新裝修，否則柏林的房東們未來5年內(nèi)不得提高房租。如果違反了相關(guān)條例，最高將被處以50萬歐元的罰款。

在全球波瀾壯闊的房地產(chǎn)大泡沫中，德國是一個(gè)另類。二戰(zhàn)后到今天，德國不僅很好解決了住房短缺問題，還保持了房價(jià)的長期穩(wěn)定。

1945年，德國的套戶比為0.57，2016年提高到了1.02，人均住房面積達(dá)到46.5平。

1970-2017年，德國名義房價(jià)指數(shù)僅上漲2.3倍、年均增速只有1.8%，而同期的英國、法國、美國分別上漲了52.8、16.1和12.5倍。

最近幾十年，除了新加坡等小國，全球大多數(shù)國家諸如日本、美國、英國、香港以及中國內(nèi)地，都執(zhí)行了房地產(chǎn)市場化政策。政府為了刺激經(jīng)濟(jì)增長，往往放松貨幣政策，搞貨幣擴(kuò)張，長期如此，則容易引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

上個(gè)世紀(jì)80年代，日本采用了低利率的貨幣擴(kuò)張政策，推動(dòng)房地產(chǎn)大規(guī)模投資，房價(jià)快速上漲，最終引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫災(zāi)難。

2000年后，美聯(lián)儲擴(kuò)張貨幣，支持布什政府的“住房美國夢”計(jì)劃，華爾街金融異常繁榮，直接導(dǎo)致2007年的次貸危機(jī)爆發(fā)。

發(fā)展經(jīng)濟(jì)的最終目的是為了提高人們的福利水平，如果房價(jià)高到讓民眾掏空“六個(gè)錢包”，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)再高也是偽命題。

為了解決這個(gè)矛盾，很多國家通常的做法是采用稅收轉(zhuǎn)移支付，對商品房尤其是豪宅征稅，然后將稅收用于建設(shè)福利房，以解決住房問題。但這種模式容易激化有房者與無房者之間的矛盾。以香港為例，房地產(chǎn)企業(yè)、富人、已購房者不希望政府大量建設(shè)福利房，政府左右為難，造成社會(huì)分裂。

為什么德國能讓經(jīng)濟(jì)一直平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)還真正做到了“房住不炒”？

最開始，德國主要是依靠政府來解決住房問題。從1950年代開始，德國政府大量建設(shè)公共住房，解決了當(dāng)時(shí)戰(zhàn)后房屋短缺的問題。

1960年代，德國的房地產(chǎn)開始市場化，但與美國、日本不同，德國的金融政策及金融監(jiān)管極其嚴(yán)格，德國的央行具有很強(qiáng)的獨(dú)立性，能夠嚴(yán)守“貨幣紀(jì)律”，不搞貨幣寬松。

所以，德國的開發(fā)商沒有辦法玩“高周轉(zhuǎn)”這種金融游戲；此外，德國購房以商業(yè)按揭為主，輔以獨(dú)特的住房儲蓄，抑制居民盲目加杠桿買房和炒房。

德國按揭貸款的首付比例通常在20-30%。住房儲蓄模式，先存后貸、以存定貸，降低了負(fù)債率。德國居民房貸占GDP比重僅36%，居民負(fù)債占GDP僅53%，低于其它發(fā)達(dá)國家。

在政策影響下，德國房產(chǎn)投資規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如美日，房產(chǎn)投機(jī)被抑制。這就決定了德國房價(jià)不可能炒得太高。

在供給方面，德國土地是市場化的，德國政府鼓勵(lì)私人自建房，以及小集體共同建房，采用螞蟻兵團(tuán)的方式來解決住房問題。這種方式促進(jìn)了土地及房產(chǎn)充分配置，分散了房源和土地，防止大型企業(yè)壟斷將房價(jià)、房租炒高，低成本地解決了住房問題。

另外，德國鼓勵(lì)租房，打擊炒房。為了防止炒房，德國政府對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收重稅，對租房則進(jìn)行補(bǔ)貼，對租金上漲進(jìn)行限制，如本次柏林禁止5年內(nèi)房租漲價(jià)。

而且政府對租客的保護(hù)十分充分，德國的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，租房時(shí)，除非提前聲明是短租，否則大部分租房合同是無限期的，也就是說，理論上能住一輩子不被房東趕出去。

房東要趕人走，必須提前三個(gè)月通知，還得給出充分的理由，且經(jīng)由房客同意才能執(zhí)行，否則就只能走打官司上法庭這條費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)錢的路。所以，德國全國有55%的人選擇租房，柏林、漢堡等大城市的租房比例高達(dá)80%。

德國關(guān)于租房的行政調(diào)控手段之所以有效，是建立在非金融化、非貨幣化的房地產(chǎn)市場中。換言之，金融政策抑制了房地產(chǎn)投機(jī)、炒作，行政調(diào)控才能見效。房地產(chǎn)的問題其實(shí)不是市場化，而是貨幣化、金融化。

反觀國內(nèi)，我們的房地產(chǎn)市場化不過20年，已經(jīng)掏空了“六個(gè)錢包”，近兩年，租房平臺又成了投資“風(fēng)口”，很多投機(jī)者想要進(jìn)入這個(gè)市場分一杯羹。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2018年1月至今，已有近20家長租公寓的資金鏈出現(xiàn)斷裂而難以繼續(xù)經(jīng)營。

而當(dāng)長租公寓破產(chǎn)時(shí)，往往是弱勢方的租客承擔(dān)了后果。長租平臺的租客很多是畢業(yè)不久的大學(xué)生或者低收入群體，平臺往往會(huì)以優(yōu)惠為名，讓他們在入住時(shí)交付一年或者半年的租金，當(dāng)長租公寓“爆雷”時(shí)，他們的處境變得極為艱難。